29 May MantTest: Aplicaciones de un modelo de ciclo de vida del activo en la estrategia de mantenimiento
De la inversión total que se realiza a lo largo del ciclo de vida de un edificio, entre el 60% y el 85% se invierte en la fase de operación. Las estrategias y el plan de mantenimiento son por tanto un aspecto crucial que debe estudiarse con detalle.
Idealmente desde el momento de la construcción del edificio se debería disponer de un plan global de costes de mantenimiento que permita realizar una previsión del importe económico que tendremos que afrontar cada año.
Pero de poco sirve tener un plan si no sabemos si lo estamos cumpliendo. Por eso es igual de importante disponer de herramientas que permitan medir y detectar las desviaciones que se producen, para poder tomar las medidas correctoras necesarias. Los softwares de FM como MantTest son imprescindibles si se quiere llegar a la excelencia operativa en el mantenimiento. 
Para ello, en primer lugar, es necesario disponer de un inventario de activos realizado de forma unitaria para aquellos activos de relevancia a los que se quiere realizar un análisis de costes. Para estos activos será importante completar su ficha de información con los datos relevantes para el análisis:
– Datos técnicos
– Información del coste del activo
– Fecha de instalación del activo
– Estimación de vida útil del activo
Este inventario, en caso de realizarse un estudio de análisis de ciclo de vida, se realizaría directamente en la fase de conceptualización de este, siendo una información introducida en la aplicación antes del inicio de la explotación. También es posible buscar estrategias de incorporación de esta información en fases más tardías para poder readaptar el modelo de explotación en curso a un modelo global de ciclo de vida.
También es necesario durante la fase de explotación reportar información económica de las actuaciones de mantenimiento, y garantizar la vinculación de esta a los activos. Estas estrategias de imputación de costes pueden variar dependiendo de la tipología de mantenimiento:
Preventivo: es importante tener definido correctamente y al inicio de la explotación el plan de mantenimiento preventivo a realizar. Este permanecerá inmutable durante el paso de los años sufriendo solo pequeñas variaciones debido a adaptaciones tecnológicas o normativas. Normalmente el coste de estos mantenimientos quedará englobado en contratos globales que incorporarán el mantenimiento de diversos activos y de diferentes tipologías, por lo que se tendrán que buscar estrategias para imputar los costes de este entre los diferentes activos. Lo más habitual es hacer un reparto proporcional del coste dependiendo las horas de dedicación previstas o realizadas en los mantenimientos de cada activo.
Correctivo: las incidencias que surjan durante la explotación de la vida del activo es habitual que queden registradas en un software de FM como MantTEST con toda la información técnica de la fallada y de su resolución. Para poder explotar los datos de forma completa es importante implementar buenas prácticas que garanticen tanto la asociación inequívoca del activo a mantener como la introducción de los costes vinculados a la resolución de la avería.
Sustitutivo parcial: en muchas organizaciones esta tipología de mantenimientos queda diluida dentro de las actuaciones correctivas. Pero en los casos en los que de forma inicial se han realizado estudios del ciclo de vida es importante poderlos diferenciar para poder hacer un análisis de datos coherente y poder comparar de forma intuitiva los costes de explotación con las previsiones realizadas.
Con esta información MantTest nos permite generar un informe de los costes reales vinculados al activo y compararlo con nuestro calendario previsto inicialmente. Así se podrán analizar posibles desviaciones y tomar las medidas necesarias para reconducir la situación o actualizar las previsiones iniciales a la realidad.
Esta información nos ayudará a realizar un análisis de la depreciación del activo ayudándonos a tomar decisiones sobre la substitución total del mismo. MantTEST nos ofrece informes sobre la depreciación del activo combinados con los costes de mantenimiento, ayudándonos a discernir cuando estamos sobre invirtiendo, y ayudándonos a justificar la substitución total del mismo.
En conclusión, la aplicación de un modelo de ciclo de vida del activo en la estrategia de mantenimiento es un enfoque integral que, respaldado por herramientas como MantTest, transforma como las organizaciones manejan sus activos.
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